Ю.Н.: Татьяна, в чем заключается Ваша работа?

Т.Г.: Я изучаю рынок недвижимости Иркутска во всех его ипостасях. Нужно отметить, что этот рынок сложный, инертный, тяжелый, дорогой. На основе полученной информации я делаю выводы: что, где и для кого строить. И за сколько продать. Вся эта работа проводится маркетологом-аналитиком для того, чтобы сформировать идеальный объект, который будет востребован рынком. На базе полученных данных формируется концепция застройки территории и/или концепция строительства объекта. Алгоритм действий на рынке недвижимости такой: первое – это изучение рынка, стадия формирования концепции застройки. Второй этап – это проектирование. После того как нарисован и согласован проект начинается строительство. Объект построен, теперь его нужно продавать и следующий этап – брокеридж, который включает и продвижение. И последний этап – управление недвижимостью. Наша компания занимается всем этим за исключением строительства. Мы не строим, но нанимаем компании, которые для нас строят, и отслеживаем этапы строительства.

Ю.Н.: Насколько важно для строительной компании иметь в штате маркетолога-аналитика?

Т.Г.: У нас люди зачастую не понимают для чего нужен маркетолог-аналитик. Не осознают всю полезность этого специалиста, а ведь способы его применения простираются далеко за пределы только аналитики. Вот, например, компания нанимает за хорошие деньги маркетолога-аналитика для того, чтобы он ей рассказал, что же происходит на рынке недвижимости. И маркетолог-аналитик начинает копаться и «нарывает» какие есть сложные ситуации или шикарные перспективы. Итак, маркетолог-аналитик всё проштудировал, сделал выводы, доложил руководству. И вот руководство думает, раз они теперь всё знают, зачем им содержать дальше такого дорогого специалиста. Была ситуация, когда во время кризиса одна местная строительная компания первым делом сократила именно отдел маркетинга, целиком. За ненадобностью видимо. Я вам могу назвать как минимум еще 2 варианта эффективного применения маркетолога-аналитика, помимо его основной деятельности.

Его знания, например, можно применять для пиара и бесплатного продвижения компании. Обычно эти специалисты обладают уникальными знаниями рынка, которыми делиться можно и нужно. Почему можно и не нужно скрывать? Потому что все знания о рынке очень быстро устаревают. СМИ охотно и бесплатно публикуют данную информацию, особенно если она уникальна. Публикуется она под брендом компании, где аналитик работает. Люди же, читая интересный материал, и о компании формируют положительное мнение. Поэтому помимо аналитики, маркетолог-аналитик может делать компании хороший пиар. Есть еще один интересный, на мой взгляд, вариант использования маркетолога-аналитика, а точнее его инструментария . Во время полевых работ (интервьюирования и сбора информации) можно очень эффективно рекламировать свою компанию. Например, в моей практике была компания, которая занимается отделочными материалами. Так, во время опроса физ.лицам в виде презента за участие выдавались купоны на скидку, которые действовали в течение месяца. Респонденты участвовали в таком опросе гораздо охотнее, т.к. понимали, что за это получат небольшой, но приятный бонус. А также увеличивалась на порядок вероятность, что респондент придет и сделает покупку на этот купон. А значит – увеличатся продажи или, как минимум, осведомленность о магазине.

Вот еще пример. Маркетолог-аналитик проводит детализированное интервью с потенциальными покупателями. Цель исследования – узнать предпочтения потребителей. Но есть и еще одна косвенно решаемая задача. Во время интервью , рассказывая респондентам об объекте и обсуждая его, он, опосредованно, этим же людям его и продаёт. Вот и получается, хороший маркетолог-аналитик в штате компании, это еще и пиарщик и продавец. Так что, нанимая на работу такого специалиста, компания получает 3 в 1. По-моему, неплохо.

Ю.Н.: Можно ли как-то классифицировать рынок недвижимости?

Т.Г.: В Иркутске мы чаще говорим об офисной, торговой и жилой недвижимости, объектах индустрии сервиса. Рынок складской и производственной недвижимости, а также объектов коммерческого автохозяйства стоят несколько в стороне.

Если рынок офисной недвижимости достаточно нагружен, рынок торговой недвижимости находится в ожидании своего заполнения, рынок жилья остается не насыщен. Здесь много потребителей, но эконом-класса. Жилье строить нужно, но недорогое. Не дешевое, а доступное. Всё-таки у нас сейчас средняя стоимость 56 тыс.р за один кв.м (вторичное жилье) и 46 тыс. за один кв. м (первичное жилье). Далеко не все могут себе позволить купить жилье с такими расценками.

Ю.Н.: С чем связана такая высокая стоимость? Как дела обстоят в других регионах?

Т.Г.: Я недавно вернулась из Перми. Цены на жилье такие же как у нас, впрочем, как и средний уровень заработной платы. Из чего складывается стоимость строительства: материалы, экспертизы, проектирование, строительство и стоимость земли. Есть общепринятый мировой стандарт: жилье считается доступным, когда стоимость одного кв. метра равна средней заработной плате в регионе.

При этом застройщики привыкли к высокой марже, когда инвестиционная доходность высокая, где-то на уровне 20%, раньше было еще выше. Если судить по Европе, то там за 8-10% готовы строить, потому что рынок развитый. Всё очень ведь просто, чем менее развитый рынок, тем выше ставка дисконтирования — это те риски, за которые инвестор готов вкладывать деньги. Он, думает, так я начинаю строить объект и я, конечно, рискую, но если я получу за это сверху 30% прибыли, то я готов рискнуть своими деньгами. А какие риски в развитых странах? Там их практически и нет.

Ю.Н.: Если про стоимость земли – в центре она дороже, а на окраинах дешевле?

Т.Г.: Да, абсолютно правильно. Самая дорогая земля в центре города на первой линии, т.е. та, которая может иметь коммерческое использование и она может достигать 5 миллионов рублей за одну сотку. В среднем цена сотки в центре Иркутска- на уровне 1,2 – 1,5 миллионов рублей, по городу – 650-700 тыс.руб.

Ю.Н.: Кому принадлежит земля в Иркутске?

Т.Г.: В данном случае я говорю о земле, которая в частной собственности. В Иркутске уже осталось немного земли, которая в муниципальной собственности. Тем не менее, она есть, её делят между Застройщиками, она выходит на аукционы. Строительных компаний больше, чем земли в тех частях города, которые могут быть востребованы для жилой и коммерческой недвижимости. Простой пример: в прошлом году выставлялся участок в несколько ГА в Ленинском районе, не один раз и по очень низкой цене. Никто не стал брать, потому что там коммуникаций нет. Что там строить? Складские помещения пока в таком объеме не востребованы. Вот когда у нас торговля наберет объемы (пока еще не насыщены), тогда можно будет говорить и о складах.

Сейчас строится несколько торгово-развлекательных центров: КомсоМОЛЛ на Шишиловском острове (общая площадь: ок 70 тыс. кв.м), Модный квартал в 130 квартале (общая площадь: 39 тыс. кв.м) , ТРЦ на ул. Сергеева, рядом с ТРЦ JаmMoll (общая площадь: более 100 тыс. кв.м), ТРЦ Юбилейный (23 тыс.кв.м.) должен быть сдан первым в эксплуатацию в этом году. Будет конкуренция, будет много качественных торговых площадей и скорее всего появится потребность в складских площадях. Складские помещения появятся тогда, когда появятся ритейлеры, в Москве ситуация именно такая и до нас она дойдет. Мы ничем не отличаемся.

Ю.Н.: Тогда возникает вопрос, почему под складские помещения никто не брал, например, те участки в Ново-Ленино по «бросовой цене»?

Т.Г.: Есть факторы: время и место. Невыгодно брать участки на перспективу, потому что ты платишь аренду за землю, которая фактически никак себя не окупает пока. И когда она станет востребована и станет ли вообще, это еще неизвестно.

Ю.Н.: Как Вы считаете, кто должен заниматься облагораживанием прилегающей к домам территорий, да и в целом, обустройством городской среды?

Т.Г.: Во-первых, на тему создания удобной городской среды уже думает администрация и пытается выработать какие-то шаги. Кроме того, очень серьезно об этом думают адекватные застройщики. Компании, у которых в распоряжении большая площадь для освоения, а таких компаний немного. Они знают, что конкуренция растет и чтобы привлечь потребителя, нужно создать хорошую инфраструктуру. Удобная и комфортная городская среда — это конкурентное преимущество, которым можно отстраиваться. Например, в рамках Иркутск-Сити (это наша территория на Октябрьской революции) мы строим сквер площадью один гектар, где будут: лавочки, озеленение, мемориал, фонтан. Всё для того чтобы люди могли выйти с работы и спокойно погулять в тишине. При этом мы планируем, что сквер будет весь покрыт wi-fi.

СПРАВКА


Иркутский клуб маркетологов представляет свою комнату для кофепитий. В ней местные специалисты в сфере рекламы, пиара и маркетинга будут говорить о наболевшем. Высказаться на нашей площадке может каждый, но как и положено в богемных салонах, для этого нужно напроситься на аудиенцию к хозяйке маркетологической кофейни.

Хозяйка кофейни: Юлия Никитина,
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Экс-директор по маркетингу международной компании-разработчике программного обеспечения ISPsystem.

В общей сложности стаж работы в информационных технологиях 12 лет, в маркетинге, в том числе интернет-маркетинге 7 лет. Начинала свою профессиональную карьеру в Дирекции по ИТ ОАО «Иркутскэнерго». Также в разное время руководила проектами в региональных телекоммуникационных и софтверных компаниях.

Соорганизатор GeekFest 2011: «ИТ-дни в Иркутске» – крупнейшей ИТ-конференции для бизнеса в Восточной Сибири. Собранная аудитория проекта: 600 человек. Приглашенный спикер на секцию: СМИ. Новые Медиа. Международный молодежный лагерь Байкал 2020. Приглашенный эксперт на мастер-класс для блогеров, организованный компанией Билайн.