Рубрика: realty

Мнение эксперта: цены на «квадрат» вздуваются во многом искусственно — но тем не менее, сделки идут. В многом поддержание спроса зависит от ловкости покупателя… и продавца

ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.

За прошлый год жилье подорожало в среднем на 30%, но тогда действовала льготная ипотека, которая компенсировала рост цен для покупателей. Сейчас ставки по жилищным кредитам стали двузначными. На рынке жилья наблюдается сюрреалистичная картина: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, ставки по ипотеке выросли почти вдвое, но квартиры продолжают дорожать. Что позволяет застройщикам поднимать цены даже в таких условиях? Кому сегодня по карману покупка квартиры, даже в кредит? Что будет с ценами на жилье в ближайший год и в долгосрочной перспективе? Об этом рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Ставки по ипотеке стали двузначными. На сайтах крупнейших российских банков указано, что ипотеку на новостройку можно взять по ставке от 10%. Понятно, что «от» означает, что реальная ставка будет выше. Среднюю ставку эксперты оценивают в 13%. Вы с этими оценками согласны?

— Ставки выросли, потому что за минувший год ЦБ очень существенно поднял ключевую ставку. Но на рынке сложилась уникальная ситуация: после завершения льготной ипотеки, которое, по идее, должно было привести к снижению цен на квартиры, застройщики совместно с банками стали сами субсидировать ипотеку. Если говорить про первичный рынок, то почти по всем объектам жилищные кредиты предлагаются сейчас примерно на тех же условиях, как было в период льготной ипотеки.

— Вы хотите сказать, что, даже несмотря на рост ключевой ставки, сейчас ипотеку по-прежнему можно взять поставке 6,5-7%?

— Да. Часть застройщиков субсидирует ставки только на какой-то ограниченный срок, например, на первые год-два. Но на рынке немало примеров субсидирования ипотеки со стороны застройщиков на весь срок. Такая политика позволяет им сохранить продажи на прежнем уровне, поэтому рынок новостроек практически не заметил роста ставок.

Для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн рублей, временно продается за 9 млн. А с ипотекой — скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита.

Допустим, у заемщика есть 1,6 млн рублей на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тысяч рублей. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн рублей. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн рублей, а при ставке 6% — почти до 10 млн рублей. Таким образом, субсидирование ставки на 3% позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4% — почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3% эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4% — примерно 22%.

Для застройщиков субсидируемая ипотека тем более выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены на достигнутых высотах, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1% примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть: застройщик, снизив ставку на 1%, может повысить цены на 5%. Покупателю все равно, сколько стоит квартира. Ему важно, сколько он будет ежемесячно платить. А размер ежемесячный платежей по ипотеке при субсидировании остается тем же. И мы наблюдаем на рынке сюрреалистичную картину: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут. Фактически данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Насколько долго это может продлиться — не понятно. Все зависит от того, будет ли ЦБ и дальше повышать ставку и как долго продлиться период высоких ставок.

— Когда я захожу на сайт банка, то вижу ставки по ипотеке на новостройки от 10%. Где субсидии? Как эта история работает на практике?

— Надо заходить не на сайты банков, а на сайты застройщиков и их конкретных объектов. Именно там можно найти информацию о том, что именно под этот объект в конкретном банке можно взять ипотеку под 6,5%.

Крупные банки тоже периодически рассылают релизы о спецпредложениях: по двум-трем объектам есть субсидируемая ипотека под 6,5%, тогда как по всем остальным, действительно, от 10%.

— Получается, дешевую ипотеку можно оформить через застройщика по схеме: выбираешь квартиру в конкретном ЖК, идешь к менеджеру, а дальше он как-то сам уже с банком решает вопрос о субсидии?

— Примерно так. Смотреть надо конкретные объекты. Возможно, не по всем, но по большинству из них есть какие-то предложения по сниженной ипотеке. В таком случае застройщик закрывает часть разницы между рыночной ставкой и субсидируемой. Возможно, субсидируемую часть банки и застройщики делят между собой в какой-то пропорции. Если банк кредитует этого застройщика и его объекты, знает всю подноготную, потратил время, силы и деньги, чтобы изучить этот проект, видит все денежные потоки и понимает, что с рисками здесь все нормально, он может и гораздо меньшую маржу закладывать в ипотеку для покупателей на этот объект, понимая, что, продав его, застройщик вернет свой кредит банку. По сути банк зарабатывает дважды: на кредитовании застройщиков и на кредитовании покупателей. Поэтому он может подвинуться и, сложив два продукта вместе, снизить свои «хотелки» по ставкам по сравнению с рыночной ипотекой на те объекты, в которых он не участвует. Когда же вы приходите с улицы брать ипотеку на какой-то абстрактный объект, то ставка, действительно будет двузначной.

— Насколько я понимаю, субсидирование ставок со стороны застройщиков, история скорее точечная, чем повсеместная? Не все застройщики в этом участвуют, субсидии на разные объекты одного и того же застройщика тоже могут быть разными?

— Да, это адресная история, хотя и достаточно массовая. Не на каждый объект действуют одинаковые условия.

— Но для покупателей «с улицы», вне спецпредложений, ставки двузначные. Это касается и новостроек, и вторичного жилья?

— Да. Сложилась такая вот нерыночная ситуация, что в целом по рынку все дорого, но при этом квартиры все равно покупают, потому что есть такие вот хитрые лазейки. Посмотрите, как работает ритейл. Вы заходите в любой торговый центр, а там все дорого. Возникает вопрос, кто вообще может по таким деньгам покупать ту же одежду, обувь. Но при этом, почти в каждом магазине есть скидки, распродажи, дисконтные программы, которые позволяют все это дорогое купить с приличной скидкой. Как говорила моя мама во времена Советского Союза: не обманешь, не продашь. Так, к сожалению, мутно устроен рынок.

— Цены на квартиры за прошлый год выросли на 30%. Если убрать за скобки спецпредложения, ставки по ипотеке сейчас двузначные. Кто вообще может себе позволить жилье, даже в кредит?

— Как я уже говорил, по новостройкам почти ничего не изменилось за счет субсидирования ставок. На ранних стадиях, когда новые объекты только выходят на рынок, цена на них более привлекательная. По мере готовности она обычно растет, но ближе к сдаче объекта там уже почти все раскуплено. Так что на рынке новостроек всегда идет ротация, всегда есть из чего выбрать.

Если говорить про вторичку, пока стоимость остается достаточно высокой. Люди еще используют старые ипотечные кредиты, одобренные, когда ставки были ниже. Кроме того, порядка 80% сделок на вторичном рынке — обмены. Когда человеку не хватает денег на подорожавшую квартиру, которую он хочет купить взамен своей, он пропорционально повышает цену своей квартиры. Поэтому в этом сегменте не столь важен уровень цен. Важно, есть ли желающие в этом участвовать.

— Вы хотите сказать, что рост цен и ставок на доступности жилья никак не сказался?

— Не сказался критично. На это есть две причины. Первая: на вторичке пока еще действуют старые кредиты, одобренные до повышения ставок. Вторая: в новостройках в большинстве случаев ставки субсидируют. Вот эти два фактора пока держат рынок. Но, повторюсь, не понятно, как долго это будет длиться.

— Насколько различается ситуация с доступностью жилья в столице и в регионах?

— Все регионы разные, в каждом могут быть свои особенности. Где-то совсем низкий уровень цен, и даже государственная льготная ипотека в пределах 3 млн рублей для людей актуальна. Где-то зарплаты высокие, например, Урал, Сибирь, нефтедобывающие регионы.

В целом доступность жилья безусловно снизилась. Но пока остаются лазейки, которые позволяют рынку существовать. Если эти лазейки станут неработоспособными, скорее всего, произойдет коррекция цен вниз и снижение объемов продаж.

— А почему они могут стать неработоспособными?

— Закончатся одобренные кредиты по более низким ставкам. Окончательно выдохнется остаток спроса. Если ЦБ еще поднимет ставку, застройщикам станет сложнее закрывать разницу и продолжать субсидировать ипотеку.

— Геополитическая ситуация накаляется, со всех сторон нам грозят новыми санкциями, доллар снова вырос почти до 80 рублей. Все это тоже сказывается на доступности жилья?

— Возможные санкции или связанное с ними дальнейшее ослабление рубля, вероятнее всего, вынудит ЦБ еще больше повысить ключевую ставку. Чем выше ставка, чем дороже станет рыночная ипотека, тем большую разницу застройщикам придется закрывать при субсидировании. Более того, банки могут увидеть для себя возросшие риски и вообще от этой схемы отказаться. Тогда все и посыплется. В результате стоимость жилья, вслед за фондовым рынком, может пойти вниз. Акции российских компаний уже рухнули на 25-30% за последний месяц. Недвижимость более инертная, более консервативная, но при реализации такого негативного сценария цены могут откатиться назад на 10%.

— Что может изменить происходящее на рынке жилья в пользу покупателей?

— Я думаю, какое-то время мы будем вынуждены мириться с той ситуацией, в которой оказались. Деньги обесцениваются по причине того, что все проблемы власти затыкают различной помощью. Что такое помощь? Это печатание денег. Это видно и по продуктовой инфляции, и по всему остальному. В этом плане, чтобы недвижимость сильно подешевела, должен случиться некий серьезный катаклизм. Я думаю, в Донбассе сейчас очень дешевая недвижимость, но вряд ли люди этому рады.

Развитие ситуации может быть любым, учитывая геополитические риски. Но для того, чтобы недвижимость сильно подешевела, должны произойти очень серьезные негативные события. Например, начало военных действий. Вряд ли в этих условиях удешевление жилья нас порадует. Скорее это будет нас волновать уже меньше всего.

Наиболее вероятный реалистичный сценарий: дальше дорожать квартиры не будут. В долгосрочной перспективе, скорее всего, цены будут расти по причине инфляции. Но в ближайший год нас, скорее всего, ждет топтание цен на месте или небольшая коррекция вниз — до 10% — на уровне торга и скидок.

По инф. Rosbalt.ru*

* Средство массовой информации, внесенное Минюстом РФ в реестр СМИ, выполняющих функции иностранного агента

Цены на вторичном рынке жилья в Иркутске по итогам 2021 года выросли на 29%. Средняя стоимость квадратного метра в областном центре составила 88 тысяч 337 рублей. Об этом заявили эксперты Авито Недвижимости.

Аналитики констатируют, что в России в целом по итогам прошлого года наблюдается повышение интереса покупателей к бюджетному жилью на вторичном рынке. В целом спрос вырос на 6%, а наибольший интерес вызывали студии. Рост цен на вторичном рынке по итогам 2021 года составил около 30%.

В 2021 году россияне на 6% чаще интересовались покупкой вторичного жилья, чем в 2020, сообщают аналитики Авито Недвижимости. Напомним, показатели спроса на новостройки, в которых средняя стоимость квадратного метра выше почти в 2 раза, напротив, снизились на 13%. Активнее всего по итогам 2021 года увеличился интерес покупателей к студиям – самому «компактному» сегменту: их на платформе искали на 22% чаще, чем годом ранее. Для сравнения, запросов на однокомнатные квартиры стало больше на 4%, на двухкомнатные – на 6%, на трехкомнатные – на 8%. При этом показатели спроса на квартиры с четырьмя и более комнатами увеличились на 11%.

– Популярность небольших квартир можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, это традиционное для нашей страны желание обзавестись собственным жильем, несмотря на ограниченный бюджет и постепенный рост цен и ипотечных ставок. Например, студии часто покупают молодые семьи без детей, или родители студентов. Во-вторых, такие объекты приобретают в качестве инвестиций или для последующей сдачи в аренду: на фоне увеличения цен на покупку недвижимости рынок долгосрочной аренды также находится на подъеме, – комментирует руководитель направления Вторичная недвижимость Авито Недвижимости Сергей Хахулин.

Среди регионов наиболее заметную динамику спроса продемонстрировал Екатеринбург (+34%), а также южные города: Ростов-на-Дону (+31%), Сочи (+29%), Краснодар (+23%). В Иркутске интерес покупателей к вторичному жилью снизился на 3%.

Количество объектов, выставленных на продажу в 2021 году, также превысило показатели предыдущего года. Так, объем предложений на Авито Недвижимости увеличился на 2%, причем рост произошел во многом за счет студий: в 2021 году их в продаже было на 41% больше, чем в 2020-м. При этом количество однокомнатных объектов в продаже увеличилось на 1%, двухкомнатных – не изменилось. Активнее всего объекты выходили на вторичный рынок в Сочи (+48%), а также в Москве, Новосибирске и Тюмени (+46%). В Иркутске за год их количество не изменилось.

Цены на вторичное жилье в среднем по стране, по данным Авито Недвижимости, увеличились на 30% – до 62,9 тысячи рублей за квадратный метр. При этом студии подорожали на 63%, однокомнатные квартиры – на 35%, двухкомнатные – на 27%, трехкомнатные – на 24%, а объекты с четырьмя и более комнатами – на 26%. Таким образом, цена квадратного метра в студии более чем в два раза выше цены в среднем по стране – почти 140 тысяч рублей. В однокомнатных квартирах этот показатель составляет 69,3 тысячи рублей, в двухкомнатных – 58,9 тысячи рублей, в трехкомнатных – 56,3 тысячи рублей. Квадратный метр в квартире с четырьмя и более комнатами в среднем по стране обойдется в 59 тысяч рублей.

Ещё по теме: Цена «квадрата» на вторичном рынке Приангарья приближается к 90 тысячам

По инф. Телеинформа

В Иркутской области в 2021 году ввели в эксплуатацию 1,2 миллионов квадратных метров жилья. Это на 8,9% больше, чем годом ранее, сообщает пресс-служба регправительства.

Плановый показатель по вводу жилья на территории Приангарья в 2021 году был установлен на уровне 1 миллион 114 тысяч квадратных метров. Построены многоквартирные дома общей площадью 296 тысяч квадратных метров, индивидуальные – 908 тысяч квадратных метров.

– Плановый показатель по вводу жилья на 2022 год – 1 млн 200 тысяч квадратных метров. Достичь его можно только консолидированными усилиями власти, застройщиков и других заинтересованных организаций. Строительная отрасль региона демонстрирует уверенный рост. Уверен, обязательным условием для развития строительства на территории области является объединение усилий власти, застройщиков и всех заинтересованных сторон, – отметил губернатор Иркутской области Игорь Кобзев.

В регионе в 2021 году провели проектирование, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт 175 объектов социально-культурного значения. Из бюджетов разных уровней на это направлено свыше 16,7 млрд рублей.

Участники совещания отметили, главным двигателем исполнения задач по строительству жилья и объектов инфраструктуры может стать комплексное освоение территорий. Министерство строительства региона определило более 30 площадок. По четырём из них с муниципальными образованиями принято решение о реализации проектов. Они расположены в Усолье-Сибирском, Нижнеудинске, Усть-Куте и Шелехове.

Правительство Иркутской области приняло решение об оказании поддержки производителям стройматериалов. Работающим на территории региона. Программу реализует Фонд развития промышленности Иркутской области.

В завершение мероприятия состоялась торжественная церемония награждения руководителей ведущих строительных организаций региона благодарственными письмами губернатора. За добросовестный труд, качественное строительство социальных и жилых объектов, существенный вклад в развитие строительной отрасли региона Игорь Кобзев вручил награды руководителям строительных организаций.

Ещё по теме: Итоги года: жильё в новостройках Иркутска подорожало больше, чем на четверть

По инф. Телеинформа

Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении правительственный законопроект о праве граждан и организаций приватизировать в городах земельные участки, которые находятся во втором поясе зон санитарной охраны источников водоснабжения.

В первый пояс входит территория водозабора; вторая зона — это земли, примыкающие к рекам, каналам, водохранилищам, озерам.

В пояснительной записке к закону, кроме прочего, сообщается, что запрет на приватизацию земельных участков во второй зоне существенно влияет на доходы региональных и местных бюджетов, передает «Интерфакс».

За период с 1980 года по 2010 год во втором поясе зон санитарной охраны в Подмосковье были построены около 7,5 тыс. объектов капитального строительства, включая 33 многоквартирных жилых дома, 5255 индивидуальных жилых домов, 2153 объекта нежилого назначения. Отмечается, что принятие законопроекта позволит мобилизовать в консолидированный бюджет только Московской области не менее 4,5 млрд рублей ежегодно в виде доходов от продажи и перераспределения земельных участков.

В Иркутской области в 2022 году на реализацию мероприятий по федеральному проекту «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» направят 1 млрд 529 млн рублей, сообщает пресс-служба регправительства.

Соответствующее соглашение подписано между правительством Иркутской области и министерством строительства России.

– Иркутская область участвует в федеральном проекте «Жилье» с 2018 года, за это время было выполнено много значимых проектов. Для правительства региона реализация национального проекта «Жилье и городская среда» является одной из приоритетных задач, – сказал губернатор Иркутской области Игорь Кобзев.

Как пояснил министр строительства региона Павел Писарев, в частности, в 2022 году в рамках проекта планируется ввести свыше 371 тысячи квадратных метров жилья. Это составит 33% от общего плана по вводу жилья в регионе на 2022 год.

Также 123 млн рублей в рамках федерального проекта «Жилье» направят на строительство школы в поселке Дзержинск Иркутского района. Здание возводят с 2020 года. Согласно проекту, в составе школы пять корпусов, в отдельном корпусе расположится спортзал, также проектом предусмотрены современный пищеблок, столовая, библиотека и читальный зал. В 2021 году на строительство школы направлено более 128 млн рублей, в том числе 122,7 млн – средства федерального бюджета.

Кроме того, по проекту «Жилье» в 2022 году в Иркутске продолжат подключение жилых домов к централизованным системам водоснабжения и теплоснабжения. Запланировано 35 мероприятий. Уже объявлен отбор на получение субсидий. Стоит отметить, в 2021-м такие работы были профинансированы из федерального бюджета впервые, тогда с участием федерального финансирования проводили подключение трех объектов: жилых домов в микрорайоне Березовом, жилого комплекса «Ботаника» и домов на улице Томсона Ленинского района Иркутска.

Запланированы и дорожные работы: в деревне Новолисиха Ушаковского муниципального образования проведут реконструкцию улицы Ягодная, в Ангарске запланировано строительство улицы Прибрежная от Алешина до улицы Космонавтов.

По инф. Телеинформа

В Иркутске средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках по итогам 2021 года превысила прошлогодние значения на 28%.

По информации аналитиков «Авито Недвижимость», по итогам прошлого года на российском рынке новостроек наблюдалось снижение интереса покупателей на фоне снижения доступности новых квартир: средние цены увеличились в 1,5 раза, а показатели спроса снизились на 13%. Часть потенциальных покупателей жилья сделала выбор в пользу вторичных объектов. Тем не менее, заинтересованность в приобретении жилья у россиян остается высокой. Кроме того, в течение года рынок активно пополнялся новыми предложениями, что способствует стабилизации рынка, полагают эксперты.

– В течение всего 2021 года на российском рынке нового жилья продолжались процессы стабилизации после ажиотажного спроса второй половины 2020-го года. Напомним, тогда темпы ввода нового жилья замедлились из-за локдауна и дефицита рабочей силы. А спрос на новостройки, напротив, увеличился из-за старта программы льготной ипотеки, а также возросшего интереса россиян к недвижимости во время коронавирусных ограничений. В 2021 году, напротив, мы наблюдали перераспределение спроса в сторону вторичного жилья из-за снижения доступности нового. Тем не менее, в течение всего года рынок купли-продажи жилья оставался активным, а заинтересованность покупателей в приобретении квартир – стабильной, – комментирует руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

В 2021 году во многих городах РФ на рынок выходили объекты, которые должны были быть сданы еще в 2020-м году. Таким образом, объем предложения на рынке новостроек на Авито Недвижимости в 2021 году увеличился на 19% по сравнению показателями предыдущего года. В том числе – за счет предложений от таких крупных застройщиков, как ПИК, Донстрой, MR-Group, Самолет и др. Причем, основная масса объектов была выставлена на

Активнее всего рынок новостроек пополнялся новыми объектами в крупных городах: в Тюмени их стало больше в 2,4 раза, в Новосибирске – в 1,9 раза, в Санкт-Петербурге – в 1,7 раза. В некоторых городах, напротив, было зафиксировано снижение, к примеру, в Томске и Кирове. В Иркутске за 2021 год было выставлено на продажу на 13% меньше квартир в новостройках, чем в 2020-м году.

Появление новых объектов в течение года сопровождалось увеличением цен на новостройки, вызванным подорожанием стройматериалов и рабочей силы. Так, в 2021 году новые квартиры выросли в цене в 1,5 раза по отношению к значениям 2020 года. Средняя цена квадратного метра в новостройке по итогам 2021 года составила 119 тысяч 976 рублей. Наиболее активная динамика цен наблюдалась в сегменте однокомнатных квартир и студий (в 1,6 раза и в 1,5 раза), стоимость квадратного метра в них составила 122 тысячи 050 и 143 тысячи 067 рублей соответственно.

Среди крупных российских городов наиболее заметный рост цен по итогам 2021 года был зафиксирован в Сочи (в 1,9 раза по сравнению с 2020 годом), Краснодаре (в 1,8 раза) и Омске (в 1,5 раза). В Иркутске средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках по итогам 2021 года превысила прошлогодние значения на 28%. Медленнее всего цены увеличивались в Ижевске (+16% год к году).

На фоне динамики цен в течение 2021 года уменьшался и интерес россиян к новым квартирам. Так, по итогам прошлого года он снизился на 13% по сравнению с показателями 2020-го. Наиболее активно процесс происходил в первом полугодии, когда отмечалось максимальное увеличение цен при квартальном сравнении. К концу года показатели спроса на новостройки, напротив, стали увеличиваться.

По итогам 2021 года наиболее активно интересовались новым жильем в Екатеринбурге (+27% год к году), Ростове-на-Дону (+24%) и Москве (+21%). В Иркутске зафиксировано снижение показателей на 36%. Основу спроса в среднем по России по-прежнему составляют однокомнатные (42%) и двухкомнатные (32%) квартиры. По 12% от общего количества запросов покупателей приходится на студии и трехкомнатные варианты.

Ещё по теме: Цены на жилье галопируют. Покупать или продавать?

По инф. Телеинформа

Росавиация внесла изменения в приказ «Об установлении приаэродромной территории аэродрома, гражданской авиации Иркутск». По нему на части седьмой зоны приаэродромной территории будет разрешено строительство жилья и социальных объектов. Об этом сообщает пресс-служба регправительства.

– Приказ Росавиации – долгожданный для Иркутска. Седьмая приаэродромная зона аэропорта накрыла значительную часть города и Иркутского района. Были введены ограничения на строительство жилья и социальных объектов, их постановка на кадастровый учёт. Теперь будут внесены изменения. Они вступят в силу после того, как Управление Росреестра по Иркутской области внесет необходимые сведения в единый государственный реестр недвижимости, – сказал губернатор Иркутской области Игорь Кобзев.

Приаэродромная территория аэропорта Иркутск будет разделена на две части. Территория, непосредственно примыкающая к аэропорту, будет называться «сектор 7.2». Это сам аэропорт Иркутска, небольшая часть Иркутска и Иркутского района. Там эквивалентный уровень шумовой нагрузки равен или превышает 55 децибел. На этой территории будет всё так же запрещено строительство социальных объектов и многоквартирных жилых домов.

Удаленная от аэропорта территория будет называться «сектор 7.1». В нём шумовая нагрузка ниже. Там допускается строительство или реконструкция жилья и социальных объектов при условии выполнения мероприятий по шумозащите. Строители должны будут определять их при проектировании строительства (реконструкции) объектов.

Разделение седьмой приаэродромной подзоны на части разрешено Воздушным кодексом Российской Федерации. Корректировкой седьмой подзоны Иркутска занималась привлечённая экспертная организация. Её специалисты выполнили акустические расчёты, построили расчетные контуры авиационного шума, провели инструментальные измерения и изучение (верификацию) внешней границы седьмой подзоны и зоны запрета строительства провели оценку рисков для здоровья населения.

Положительное заключение проекта об установлении приаэродромной территории выдали Роспотребнадзор Российской Федерации и Северо-Западный научный центр гигиены и общественного здоровья. Затем управление Роспотребнадзора по Иркутской области выдало положительное санитарно-эпидемиологическое заключение.

Тема седьмой подзоны находится на контроле губернатора Иркутской области Игоря Кобзева. По ней глава региона обратился к грезиденту Российской Федерации Владимиру Путину, провел ряд встреч в Роспотребнадзоре и Росавиации. Проведение переговоров по корректировке седьмой подзоны Иркутска возглавлял помощник Президента Российской Федерации Максим Орешкин.

Седьмая подзона приаэродромной территории Иркутска установлена Роспотребнадзором в 2019 году в целях защиты жителей от шумового воздействия воздушных судов, электромагнитного излучения и выбросов вредных веществ от двигателей. Она затрагивает значительную часть столицы Приангарья и Иркутского района.

Напомним, в 2021 году после постановки на кадастровый учет седьмой подзоны приаэродромной территории Международного аэропорта «Иркутск», в которой ввиду превышения шумового уровня запрещается размещать ряд объектов, в областном центре возникла проблема строительства детсадов, школ и жилых домов. Сейчас в седьмой подзоне возводятся 22 новых дома, из них 11 рискуют не получить разрешения на ввод в эксплуатацию. Это три объекта со сроком ввода в эксплуатацию после 1 января 2024 года и восемь объектов, по которым выданы разрешения на строительство после 1 января 2020 года.

Кроме того, в действующей редакции под седьмую подзону попадает большая часть Иркутска: весь Правобережный и Октябрьский округа. Росавиация в апреле 2021 года пообещала отрегулировать вопрос с седьмой подзоной приаэродромной территории Иркутска. В июне комитет по транспорту и строительству Госдумы рекомендовал к принятию поправки по совершенствованию режима работы приаэродромных территорий, которые были поддержаны Госдумой во втором и третьем чтениях. Территории, находящиеся в процессе установления, смогут воспользоваться новыми правилами. Вместе с тем случаи, когда регионы провели эту работу год и более назад, под новые нормы подпадать не будут. Летом 2021 года дума Иркутска отказалась вносить изменения в ПЗЗ из-за седьмой подзоны, а позже стало известно, что, возможно, уже строящиеся объекты разрешать завершить.

По инф. Телеинформа

В 2021 году россияне купили в Турции почти 5,4 тыс. объектов жилой недвижимости, пишет РБК со ссылкой на данные Института статистики республики. Это на 75% больше, чем в 2020 году.

Рост продаж произошел на фоне падения лиры — за год она подешевела к рублю на 44%. Среди иностранцев больше, чем россияне, недвижимость в Турции покупают только граждане Ирана (10 тыс. объектов) и Ирака (8,7 тыс.).

Средняя цена на недвижимость в Стамбуле — €655 (57 тыс. рублей) за 1 м; в прибрежной зоне Анталии — €1-1,5 тыс. Средняя цена за 1 м в российских новостройках — 94 тыс. рублей, а Москве — 290 тыс. рублей.

Объем продаж квартир и домов стал рекордным с 2015 года, когда россияне приобрели в Турции 2 тыс. жилых объектов.

Polit.ru

Что ждать от рынка жилой недвижимости в ближайший год? «Росбалт»* попросил представителей строительной отрасли рассказать об ожиданиях в связи с предлагаемыми Минстроем новациями

ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.

Девелоперам хотят упростить доступ к кредитам на стройку. Для этого будет создан электронный сервис — агрегатор и унифицированная заявка, с помощью которых застройщики смогут подавать заявки в упрощенном порядке сразу в несколько банков. Разработкой сервиса займется комиссия по проектному финансированию общественного совета при Минстрое при участи банков и экспертов, пишут «Известия» со ссылкой на председателя комиссии Рифата Гарипова. Работа начнется уже в первом квартале 2022 года. Как отметил Гарипов, внедрение новых механизмов сэкономит до 10–15% бюджета застройщика, что может сказаться и на конечных ценах за квадратный метр.

«Онлайн-сервис позволит не просто упростить и ускорить механизм подачи заявки и получения решения о выделении проектного финансирования, но и сделает процесс более прозрачным, что, безусловно, будет способствовать оптимизации затрат как со стороны банков, так и со стороны застройщика», — отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева согласилась, что внедрение сервиса существенно облегчит жизнь застройщикам. «Но вопрос реализации вызывает сомнения, поскольку проектное финансирование — продукт сложный, и банки предъявляют разные требования к застройщикам. Документы в разные банки тоже подаются разные, поэтому есть сомнения в возможной интеграции нескольких банков в один сервис», — считает Федосеева.

По мнению руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, ключевым преимуществом подобного инструмента будет как раз возможность унифицировать требования банков к девелоперам — претендентам на эскроу-финансирование. «Новый сервис позволит застройщику оперативно получить много разных предложений от банков и выбрать наиболее удобное и выгодное. Уже в краткосрочной перспективе это может увеличить конкуренцию между банками, что приведет к улучшению условий кредитования», — считает Клинков.

По его словам, подобный инструмент хорошо подходит для типовых проектов, особенно если девелопер уже получил разрешение на строительство. «Однако рынок уже сейчас смещается в сторону бридж-кредитования, когда банк начинает финансировать девелопера уже на этапе покупки земельного участка. Такие проекты практически всегда „нестандартные“, и для них сделать единую форму, как представляется, будет затруднительно», — отмечает Клинков.

Снижение себестоимости девелоперского проекта на 15% только за счет открытия кредитных линий на 2-3 месяца раньше обычного представляется маловероятным, особенно с учетом специфики эскроу-финансирования: чем меньше ДДУ реализовано, тем выше ставка, считает эксперт. В результате, появление унифицированной заявки с высокой степенью вероятности улучшит качество предложения от банков в рамках эскроу-финансирования, однако серьезного снижения стоимости жилья, по мнению Клинкова, ждать не стоит. «Ключевым фактором, влияющим на цену квадратного метра для покупателей, остается баланс спроса и предложения на рынке. Кроме того, нельзя не учитывать такой фактор, как рост стоимости стройматериалов и услуг строительных бригад, что влияет на себестоимость», — отмечает собеседник «Росбалта».

Эффективной мерой снижения нагрузки на девелоперов, которая позволила бы им проводить более гибкую ценовую политику, по мнению эксперта, может стать смягчение требований к финансовой устойчивости проекта. «Сейчас, чтобы получить эскроу-кредит, этот параметр должен быть на уровне 25-30%. Для региональных застройщиков такой уровень, к сожалению, не достижим. А для столичных девелоперов банки применяют „особенные“ условия при оценке финансовой устойчивости проекта в части себестоимости строительства, резервов и прочего. И в случае, если устойчивость проекта не будет достигнута, требуют увеличить собственное участие в проекте. В условиях отсутствия ликвидности такое требования явно не будет положительным образом влиять на себестоимость проекта», — отметил Клинков.

Если говорить про Москву, то здесь у большинства застройщиков, особенно крупных, и так нет сложностей с получением проектного финансирования, отметил коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Так что, очевидно, эта инициатива нацелена преимущественно на регионы.

«Если внедрение сервиса сможет сократить срок получения кредита даже на 2−5 месяцев, то это положительно скажется на длительности реализации проектов. Но я не думаю, что это может как-то существенно отразиться на ценах жилья. Срок, который сможет сэкономить девелопер, все-таки слишком мал для этого», — полагает Татаринов.

По мнению заместителя директора группы компаний «Пионер» Дениса Новикова, практические шаги Минстроя по унификации процедуры получения застройщиками проектного финансирования — движение в правильном направлении. Но для снижения конечных цен на жилье этого недостаточно. Чтобы квартиры дешевели, необходимо увеличивать предложения на рынке недвижимости, выводить новые проекты в продажу. «По результатам реформы долевого строительства и перехода на проектное финансирование, с одной стороны, из-за введения счетов эскроу повысился уровень защищенности покупателей строящегося жилья. Но, с другой стороны, сократился доступ застройщиков, в первую очередь, региональных, к источникам финансирования строительства. В итоге в течение 2019–2020 года в целом по стране сократилось предложение на рынке жилья: объемы строительства жилья упали на 30%, со 120 млн до 90 млн квадратных метров. Благодаря принятым мерам господдержки строительной отрасли в 2021 году объемы жилья „в стройке“ увеличились до 100 млн „квадратов“, и рост цен на жилье замедляется», — отметил Новиков.

По его словам, унификация процедуры получения застройщиками проектного финансирования — только одно из предложений профессионального сообщества, направленных на упрощение кредитования и увеличение предложения на рынке жилья. Однако реализация только этого предложения не сможет оказать существенного влияния на снижение цен на жилье, считает эксперт.

«Сейчас серьезное давление на конечные цены на жилье оказывает высокая инфляция и существенное увеличение себестоимости строительства, которое происходит за счет роста стоимости стройматериалов и роста заработных плат рабочих из-за дефицита кадров. Таким образом, только реализация всего комплекса мер, направленных на сохранение стабильного, долгосрочного спроса на жилье, на увеличения предложения на рынке жилья, а также на снижение инфляции и темпов роста стоимости стройматериалов, на решение проблемы с дефицитом рабочих на стройках, позволит стабилизировать рост цен на жилье», — считает Новиков.

Даже если предложение Минстроя действительно позволит сократить издержки девелоперов за счет упрощения процедур получения проектного финансирования и исключения из этого процесса посредников в структурах банка, цены на квартиры от этого вряд ли снизятся, полагает руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимость» Алексей Авунц.
«Маловероятно, что даже 15% удешевление стоимости строительства хоть как-то отразится на стоимости конечного продукта. Дело в том, что цены на жилье в крупных мегаполисах зависят далеко не только от стоимости строительства. В Московском регионе они регулируются только спросом, и только спрос способен ощутимо повлиять на ценообразование», — считает Авунц.

Первое, что может повлиять на цены, — отток внешних и внутренних мигрантов, то есть, потенциальных арендаторов. Второе — это разворот инвесторов от жилого рынка в сторону коммерческой недвижимости. Но это произойдет, вероятно, только после отмены международных санкций, полагает эксперт.

Говорить о том, насколько практичным, удобным и эффективным окажется новый электронный сервис, пока рано, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

«У каждого кредитора своя форма финансовой модели. И менеджерам застройщика приходится в каждом проекте оформлять документ по форме банка, который выбран для финансирования проекта. Если бы у всех банков модель была единой, то это бы упростило работу и девелоперам, и кредиторам. У разных финансовых организаций разный подход в ценообразовании по кредитным линиям. Приходится разбираться в каждом конкретном случае. Даже разные проекты в одном банке могут иметь разные условия финансирования», — пояснил Нюхалов принцип, по которому проектное финансирование оформляется сейчас.

Но ожидания от нового электронного сервиса, по мнению эксперта, сейчас слишком завышены. «Безусловно, новая технология может упростить работу финансовых менеджеров у застройщиков, повысить эффективность взаимодействия между банком и девелопером. Это важный шаг в оптимизации бизнес-процессов в отрасли. Но агрегатор вряд ли способен столь значительно снизить себестоимость строительства», — считает Нюхалов.

По его словам, в случае успешной разработки сервис снизит операционные издержки девелоперских компаний, позволит сократить сроки выхода на строительную площадку. «Однако сам по себе вряд ли способен привести к серьезному снижению себестоимости квадратного метра. Есть более сильные факторы, которые ведут к повышению цен на жилье. Это инфляционные издержки, рост стоимости стройматериалов, увеличение платы за изменение вида разрешенного использования участка и другие затраты», — отметил он.

Самый мощный фактор, который в долгосрочном плане приведет к снижению цен на недвижимость, — постоянный рост объемов жилищного строительства, уверен Нюхалов. «Однако предложение пока в основном сокращается, и кардинального изменения ситуации мы пока не видим. А значит — нет условий для коррекции трендов на рынке жилья. Возможны кратковременные периоды стабилизации цен или даже их незначительного снижения на локальных рынках, не более того. Лишь планомерная политика по упрощению административных механизмов, развитие конкуренции во всех сферах экономической жизни даст необходимый результат. На этом пути предстоит пройти еще немало», — считает эксперт.

Один из важных факторов стабильного развития строительной отрасли — доступные кредиты. «Повышение ипотечных ставок приведет к некоторому снижению спроса в первой половине года, но оно не будет критическим. Рынок адаптируется к новым условиям. Поможет в этом госпрограмма по семейной ипотеке, доля которой сейчас 20 и более процентов. Смягчают последствия и совместные субсидированные продукты со сниженной процентной ставкой, когда застройщики компенсируют банкам недополученный доход. Тем не менее повышение цен неизбежно, но оно не будет значительным — на уровне инфляции или чуть выше, около 5-7%», — отметил Нюхалов.

Что касается роста ипотечных ставок, Авунц согласился, что это лишь на короткое время останавливает людей от покупки квартиры и влияет на спрос. «Это так называемый „шок-эффект“. Но спустя короткое время все привыкают к новым реалиям, и интерес вновь просыпается. Отличный пример — 2014 год, когда в ноябре ставка по ипотеке была 12%, а в декабре она увеличилась в 2 раза, но рынок смог пережить и это», — заметил эксперт.

Очевидно, что к новым ставкам и росту цен на жилье россиянам придется привыкнуть.

По инф. Rosbalt.ru*

* Средство массовой информации, внесенное Минюстом РФ в реестр СМИ, выполняющих функции иностранного агента

В Иркутской области в прошлом году восстановлены права 161 дольщика.

Как сообщили в пресс-службе губернатора, в Иркутске девятиэтажный дом по адресу Донская, 24/6 сдан в эксплуатацию в конце декабря 2021 года, новые квартиры в нем получили 11 дольщиков, которые ждали этого более четырех лет. Глава Иркутской области Игорь Кобзев вручил участникам долевого строительства ключи от квартир сегодня, 12 января.

Строительство началось в 2017 году, в 2020-м компания-застройщик была объявлена банкротом. Решением Арбитражного суда Иркутской области права застройщика были переданы АО «Иркутское региональное жилищное агентство», которое и завершило строительство 45-квартирного жилого дома в центре Иркутска.

– Работа по восстановлению прав обманутых дольщиков находится на особом контроле правительства региона. В ближайшее время в эксплуатацию будет введена еще одна блок-секция на улице Донской, таким образом будут восстановлены права еще 19 дольщиков. До конца года завершится строительство еще одной секции по этому адресу. Правительству Иркутской области необходимо принять все возможные меры для предотвращения появления новых проблемных объектов на территории региона. Для этого необходимо наладить тесное взаимодействие разных структур, – рассказал Игорь Кобзев.

В 2021 году в Иркутской области восстановлены права 161 участника долевого строительства. По данным на начало января 2022 года, в Едином реестре проблемных объектов региона (ЕРПО) числятся 18 долгостроев, обещанного жилья ждут 677 человек – участников долевого строительства. Работа по восстановлению прав граждан в регионе продолжается, декабре 2021 года актуализирована дорожная карта мероприятий.

– В 2022 году в Иркутской области планируется восстановить права 251 гражданина, для этого ведется работа по исключению из Единого реестра проблемных объектов семи долгостроев. Также большая работа будет проделана для того, чтобы не допустить возникновения новых проблемных объектов в регионе, – подчеркнул министр строительства Иркутской области Павел Писарев.

Для работы с проблемными объектами в Иркутской области применяются два механизма: по одному права граждан восстанавливаются за счет сил и средств застройщиков, по другому – с привлечением федерального софинансирования. Эту работу в области осуществляет Региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства во взаимодействии с федеральным Фондом. В настоящее время с участием федеральных средств идет работа по завершению строительства девяти проблемных объектов в общей сложности на 423 квартиры – это долгострои компаний ООО «МолдРосс» и ООО «БазисСтройИнвест». Согласно актуализированному пану-графику, ввод объектов в эксплуатацию планируется в 2023 году.

Ещё по теме: Число договоров долевого участия в Приангарье выросло в два раза за месяц

По инф. Телеинформа

Разрешение на строительство многоквартирных домов в районе бывшего городка ИВВАИУ выдано в соответствии с законодательством. Об этом заявили в администрации Иркутска в ответ на данные, обнародованные СУ СКР по Иркутской области.

В пресс-службе мэрии пояснили, что разрешение на строительство первого-четвёртого этапов жилого комплекса в границах улиц Пискунова, Ширямова, Советская в Октябрьском округе было выдано в марте 2021 года.

– Порядок выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства регламентирован статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Для получения разрешения на строительство застройщиком был представлен полный комплект документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, – рассказали в администрации Иркутска. – С учётом этих требований разрешения на строительство выдавались и другим застройщикам, в том числе на возведение социальных объектов. Все выданные разрешения являются действующими, надзорными органами не оспаривались.

В мэрии напоминают, что установление границ седьмой подзоны приаэродромной территории аэропорта Иркутска, на что ссылаются в СКР, вызвали серьёзные дискуссии. В том числе не раз менялось законодательство на федеральном уровне. Проблемы развития города в связи с ограничениями, налагаемыми седьмой подзоной, стали предметом обсуждения на депутатских слушаниях в думе Иркутска. В ходе совместной работы губернатора и правительства области, депутатов Государственной Думы, Законодательного собрания региона, городской думы, администрации Иркутска уже решается вопрос по корректировке границ санзоны.

Положительное заключение на соответствующий проект об установлении седьмой подзоны приаэродромной территории выдали Роспотребнадзор и Северо-Западный научный центр гигиены и общественного здоровья. Проект направлен в Росавиацию для издания соответствующего приказа.

Напомним, 12 января стало известно, что СУ СКР по Иркутской области возбудило уголовное дело по факту превышения должностных полномочий и покушения на мошенничества при выделении в аренду земли в границах городка бывшего ИВВАИУ в Иркутске. Поводом послужили поступившие из прокуратуры Иркутской области материалы проверки исполнения градостроительного и земельного законодательства при строительстве многоквартирных жилых домов на территории приаэродромной зоны.

По инф. Телеинформа